Waarde en prijs.

De twee begrippen lijken veel op elkaar, maar hebben toch een totaal verschillende inhoud.

Prijs is het bedrag dat voor iets betaald moet worden.

Het begrip waarde wordt gebruikt in meerderde betekenissen:

• objectief, een getal dat kan worden toegekend aan een eigenschap van een zaak;
• subjectief, de beoordeling van een zaak door een persoon.

Een objectieve waarde is bijvoorbeeld de lengte van een auto, zijn maximumsnelheid, kleur van de lak en het
prijskaartje dat aan de auto hangt.

De subjectieve waarde is het bedrag dat een aspirant-koper voor die auto onder de omstandigheden van dat
moment bereid is te betalen.

De objectieve waarde van geld is hier dus gelijk aan de subjectieve waarde die de koper aan de auto hecht.

Ook aan subjectieve waarde kan dus een getal worden gegeven.

Een andere manier van indeling is het onderscheid in intrinsieke, inherente en instrumentele waarde, zoals
die wordt toegekend door een persoon, of groep:

• instrumentele waarde (extrinsieke waarde) is de waarde dat iets heeft voor een persoon of groep om iets
  anders te bereiken;
• intrinsieke waarde is de waarde die iets van zichzelf bezit zonder dat deze waarde daarvoor van buitenaf hoeft
  te worden toegekend

Als de begrippen door elkaar gehaald worden kan dat onaangename consequenties hebben. Zeker als het gaat
om kapitaal intensieve goederen als vastgoed.

Als een taxateur, of business valuator iets waardeert is het de vraag of het bezit van een vastgoed de
bestaande positie van een partij verbetert, of verslechterd. Niet alleen voor investering- en
beleggingsbeslissingen, maar ook in geschillen als het gaat om het vaststellen planschade bij het wijzigen van
bestemmingsplannen en de uitvoering van bouwplannen, of bij onteigeningskwesties speelt dit een essentiële
rol.

Want wat is de waarde van een vastgoed in gebruik bij een eigenaar/gebruiker? Is dat de marktwaarde die een
denkbeeldige partij bereid is te betalen? Of is dat de waarde die bij gelijkblijvend gebruik en bestemming door
de eigenaar/gebruiker aan het vastgoed wordt gehangen?

Een accountant gaat voor zijn goedkeurende verklaring in principe uit van een fictieve verkoop van het
eigendom (discontinuïteit) en het begrip marktwaarde, terwijl er in de praktijk vaak sprake is van continuïteit
van het gebruik van het vastgoed door de eigenaar. Dat kan nogal een verschil in waarde geven.

Een taxateur, of business valutor schat de waarde, of de prijs die een willekeurige partij bereid zou zijn voor
een onroerende zaak te betalen op het moment van de taxatie. Een taxatie is veelal gebaseerd op referenties
die in het waardeoordeel worden betrokken die min, of meer representatief zijn als vergelijkingsmateriaal voor
de taxatie. De taxatie is dus gebaseerd op zaken uit het verleden en er wordt nauwelijks rekening gehouden
met een toekomstscenario.

De begripsverwarring leidt ook bij financiers tot problemen.

Als een beleggingsobject op de lange termijn ruim voldoende geld opbrengt om rente en aflossing te betalen is
het dan redelijk en zinvol om voor de kredietverlening toch uit te gaan van een mogelijk te realiseren lagere
verkoopprijs nu?

Toezichthouders als de AFM en DNB analyseren immers systeemrisico’s die kunnen ontstaan door taxaties en
waarderingen. Of men voldoende rekening houdt met op- en neergaande marktomstandigheden is maar zeer
de vraag. Door meer scenario’s toe te passen kan er meer en beter inzicht worden verkregen in de te lopen
risico’s voor alle betrokken partijen.

Bij fiscale vraagstukken ontstaat ook vaak verwarring omdat het begrip “waarde in het economische verkeer”
vaak wordt verward met het begrip economische waarde.

De institutionele beleggers, pensioenfondsen, banken, verzekeraars en adviseurs zijn geïnteresseerd in de
economische waarde van het vastgoed op de lange termijn en los van de marktwaarde die uitgaat van een prijs
die op een bepaald tijdstip in een bepaalde markt wordt betaald. Het bepalen van de economische waarde van
vastgoed vergt een gedegen kennis van en inzicht in hoe markten zich ontwikkelen. De digitale en research
middelen die vandaag de dag beschikbaar zijn, kunnen beter en nauwkeuriger inzicht geven in het
doorgronden van het begrip economische waarde, in relatie tot het economisch waarderen van vastgoed.

Naar verluidt start Nyenrode Business Universiteit na de zomer met een CEVRE-programma (Certified Economic
Valuer of Real Estate) om de kennis van het economisch waarderen van vastgoed te vergroten en dat is een
initiatief dat ik van harte toejuich.

Ik ben er van overtuigd dat de vastgoedmarkt behoefte heeft aan betere ondersteuning en visie op de
toekomstige waarde(ontwikkeling) van vastgoed. Maar of dat moet gebeuren op basis van modelmatige
waarderingen, ook wel AVM’s genoemd (Automated Valuation Models) is maar zeer de vraag. Modelmatige
waarderingen worden momenteel al toegepast voor de woningmarkt door het validatie instituut NWWI. Of dat
toepasbaar is voor de commerciële vastgoedmarkt is maar zeer de vraag, want de verschillen in commercieel
vastgoed zijn vaak groot en niet altijd goed vergelijkbaar in de letterlijke betekenis van het woord.

AVM’s zijn gebaseerd op analyses van de geschiedenis van de markt en lijkt veel op kansberekening in plaats
van het traditioneel waarderen van het vastgoed en gebaseerd op statistische gegevens en wellicht toepasbaar
voor vastgoedportefeuilles, maar minder voor individuele objecten/gebouwen.

De taxateur moet zich concentreren op zaken als inflatie, rentestanden, economische cycli, vastgoedkwaliteit
en locatie factoren en het inzicht dat de individuele taxateur heeft van de markt en de dialoog die de taxateur
moet hebben met zijn opdrachtgever, het vastgoedmanagement en de accountant van de opdrachtgever om
de zaak naar haar juiste waarde te kunnen schatten. De rol van de taxateur is een maatschappelijke die
vergelijkbaar zou moeten zijn met die van een accountant en vergt meer van een vastgoedtaxateur dan de
traditionele wijze van taxeren.

Er ligt dus nog een schone taak voor de beroepsgroep om te evolueren en vernieuwen en zich meer bewust te
maken van de ontwikkelingen in de lokale, nationale en internationale vastgoedmarkt. Het is dan ook geen
wonder dat AFM en DNB niet tevreden zijn met hoe de zaken nu door de NRVT en RICS zijn georganiseerd om
tot inzichtelijke en beter onderbouwde taxaties te komen en het zou mij niet verbazen als er op termijn
wettelijke maatregelen genomen gaan worden waaraan de beroepsgroep zich dient te houden.